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什么是建筑系數(shù)？容積率？它們之間的關(guān)系？
- 回答：1 瀏覽：10484 提問(wèn)時(shí)間：2006-06-28
- 工業(yè)投資的項(xiàng)目容積率必須達(dá)到0.8以上，建筑系數(shù)大于30％，如何理解？
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- 一、容積率的內(nèi)涵及其特性
容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實(shí)際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說(shuō)的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低，也反映了地價(jià)水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo)，也是從微觀上影響地價(jià)最重要的因素。容積率具有如下特性：
(一)容積率表達(dá)的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強(qiáng)度，宗地間才具有可比性。
(二)容積率(R)、建筑密度(C)與層數(shù)(H)之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對(duì)單個(gè)房屋來(lái)說(shuō)各層建筑面積相等時(shí)，三者之間的關(guān)系可表示為：R＝C·H，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。
(三)容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平。人們購(gòu)買土地使用權(quán)的目的是為了對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，建設(shè)房屋。
房屋的單方開(kāi)發(fā)成本＝房屋單方造價(jià)＋樓面地價(jià)＋稅＋費(fèi)
樓面地價(jià)＝宗地總價(jià)／宗地內(nèi)允許總建筑面積＝土地單價(jià)／容積率
因此，樓面地價(jià)比單位地價(jià)更能準(zhǔn)確地反映地價(jià)的高低。
(四)容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會(huì)帶來(lái)建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。
二、容積率對(duì)地價(jià)的影響規(guī)律
影響地價(jià)的因素很多，雖然各因素影響地價(jià)的途徑各不相同，但其作用機(jī)制可抽象概括為兩個(gè)方面：一是通過(guò)影響土地收益來(lái)影響地價(jià)，二是通過(guò)影響土地供求關(guān)系影響地價(jià)。收益機(jī)制很大程度上決定了土地供給的經(jīng)濟(jì)剩余量，市場(chǎng)供求關(guān)系使地價(jià)相對(duì)經(jīng)濟(jì)剩余量產(chǎn)生波動(dòng)，決定了土地供給的經(jīng)濟(jì)剩余量的分配，使地價(jià)的變化趨于復(fù)雜化。容積率對(duì)地價(jià)的影響規(guī)律，同時(shí)受收益機(jī)制和市場(chǎng)供求關(guān)系的作用，總體說(shuō)來(lái)，區(qū)位條件愈優(yōu)越，地價(jià)水平愈高，供求矛盾愈突出，土地規(guī)劃控制愈嚴(yán)格，容積率對(duì)地價(jià)的影響程度愈大。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
(—)遵循“報(bào)酬遞增遞減規(guī)律”。在一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件下，土地純收益會(huì)隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點(diǎn)。作為城市建設(shè)用地，容積率對(duì)地價(jià)影響的報(bào)酬遞增遞減規(guī)律表現(xiàn)在：在建筑密度一定時(shí)，容積率的增加，主要引起房屋層數(shù)的增多，隨房屋層數(shù)的增多，開(kāi)始時(shí)由于基礎(chǔ)工程費(fèi)及地基處理費(fèi)的分?jǐn)偅瑔畏皆靸r(jià)降低；當(dāng)層數(shù)達(dá)到一定值時(shí)，就需要加固基礎(chǔ)、增加電梯、加強(qiáng)抗震等，單方造價(jià)由下降轉(zhuǎn)為上升，而單方售價(jià)則由于建筑容量的增大造成的建筑環(huán)境質(zhì)量下降而呈遞減趨勢(shì)。當(dāng)單方售價(jià)等于單方造價(jià)時(shí)，土地收益達(dá)到最大，土地價(jià)格也達(dá)到最高，此時(shí)的容積率為最經(jīng)濟(jì)容積率。若繼續(xù)增大容積率會(huì)因單方售價(jià)低于單方造價(jià)而使土地投資收益開(kāi)始下降，地價(jià)也隨之開(kāi)始下降。如(圖一)，MC為單方造價(jià)，MR為單方售價(jià)，某一容積率L時(shí)的地價(jià)是該容積率下的總收益(DCGF面積)減掉投資者資本、勞力的正常利潤(rùn)，剩余部分即為地價(jià)。當(dāng)容積率等于M時(shí)，單方造價(jià)等于單方售價(jià)，土地開(kāi)發(fā)的邊際收益為0，總收益(DCNF面積)達(dá)到最大，地價(jià)達(dá)到最高，M為最佳容積率。超過(guò)這個(gè)容積率，地價(jià)開(kāi)始向反方向變化，隨容積率提高而下降。
(二)容積率對(duì)地價(jià)的作用程度與城市規(guī)模成正相關(guān)關(guān)系。首先，城市規(guī)模大，土地集約化利用程度高，地價(jià)總體水平高，樓面地價(jià)占房屋單方開(kāi)發(fā)成本比例高，通過(guò)降低樓面地價(jià)來(lái)降低房屋單方開(kāi)發(fā)成本效果明顯，而小城市土地集約化利用程度低，地價(jià)總體水平低，房屋開(kāi)發(fā)單方成本主要受房屋單方造價(jià)影響，通過(guò)降低樓面地價(jià)降低房屋開(kāi)發(fā)單方成本效果不明顯，而且房屋層數(shù)達(dá)到一定數(shù)值后若繼續(xù)增加層數(shù)會(huì)增加單方工程造價(jià)；另外，大城市有比較系統(tǒng)的城市規(guī)劃資料，土地開(kāi)發(fā)受規(guī)劃控制比較嚴(yán)，而小城市規(guī)劃控制一般不嚴(yán)格，容積率的確定往往具有隨意性，許多地方?jīng)]有容積率這個(gè)指標(biāo)限制，或有，但控制不嚴(yán)，而且有的地方政府為樹(shù)城市形象，往往鼓勵(lì)建筑物向空中發(fā)展，愈高愈好，容積率在這些小城鎮(zhèn)缺乏實(shí)際操作意義。所以，城市規(guī)模愈大，容積率對(duì)地價(jià)的影響愈明顯，地價(jià)隨容積率的變化幅度愈大。
(三)容積率對(duì)同一城市不同區(qū)位地價(jià)的作用程度不同。城市中心區(qū)位條件優(yōu)越，土地利用集約程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規(guī)劃控制程度均高于其它區(qū)域，特別是城市邊緣區(qū)，投資者的激烈競(jìng)爭(zhēng)使地價(jià)隨容積率變化的幅度保持或接近土地收益機(jī)制作用下的地價(jià)隨容積率的變化規(guī)律；而在其他地區(qū)則隨著土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容積率對(duì)地價(jià)的作用程度隨之下降。因此，容積率對(duì)地價(jià)的影響程度在同一城市表現(xiàn)為從中心向外圍逐漸減弱。
(四)容積率對(duì)不同類型用地地價(jià)的作用程度不同。商業(yè)用地對(duì)區(qū)位條件反應(yīng)最敏感，只能布局在少量區(qū)位條件優(yōu)越的沿路區(qū)域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工業(yè)用地突出，容易形成賣方市場(chǎng)，眾多用地者的競(jìng)爭(zhēng)促使容積率增加產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)剩余主要以地價(jià)形式表現(xiàn)出來(lái)，歸土地所有者所有；住宅用地對(duì)區(qū)位條件反應(yīng)的敏感程度比商業(yè)用途弱，但比工業(yè)用地強(qiáng)；工業(yè)用地一般分布在城市外圍，不但受區(qū)位條件影響最不敏感，而且受工藝流程的制約，在很多情況下沒(méi)有容積率的限制。因此，在同一城市中，容積率對(duì)不同類型地價(jià)的影響程度由強(qiáng)到弱依次為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地。
1、投資強(qiáng)度：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)單位面積固定資產(chǎn)投資額。
計(jì)算公式：
投資強(qiáng)度=項(xiàng)目固定資產(chǎn)總投資÷項(xiàng)目總用地面積
其中：項(xiàng)目固定資產(chǎn)總投資包括廠房、設(shè)備和地價(jià)款。
2、容積率：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。
計(jì)算公式：
容積率=總建筑面積÷總用地面積
當(dāng)建筑物層高超過(guò)8米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算。
3、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重：項(xiàng)目用地范圍行政辦公、生活服務(wù)設(shè)施占用土地面積（或分?jǐn)偼恋孛娣e）占總用地面積的比例。
計(jì)算公式：
行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重=行政辦公、生活服務(wù)設(shè)施占用土地面積÷項(xiàng)目總用地面積×100%
當(dāng)無(wú)法單獨(dú)計(jì)算行政辦公和生活服務(wù)設(shè)施占用土地面積時(shí)，可以采用行政辦公和生活服務(wù)設(shè)施建筑面積占總建筑面積的比重計(jì)算得出的分?jǐn)偼恋孛娣e代替。
4、建筑系數(shù)：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)各種建、構(gòu)筑物占地面積總和占總用地面積的比例。
計(jì)算公式：
建筑系數(shù)=（建筑物占地面積＋構(gòu)筑物占地面積＋堆場(chǎng)用地面積）÷項(xiàng)目總用地面積×100
房屋建筑系數(shù)=房屋建筑面積/房屋使用面積
關(guān)于發(fā)布和實(shí)施《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)（試行）》的通知（國(guó)土資發(fā)〔2004〕232號(hào) ）
各省、自治區(qū)、直轄市國(guó)土資源廳（國(guó)土環(huán)境資源廳、國(guó)土資源和房屋管理局、房屋土地資源管理局、規(guī)劃和國(guó)土資源局），解放軍土地管理局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)國(guó)土資源局：
為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào)），加強(qiáng)工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地管理，促進(jìn)建設(shè)用地的集約利用，部研究制定了《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《控制指標(biāo)》），現(xiàn)發(fā)布實(shí)施。
一、各級(jí)國(guó)土資源管理部門要嚴(yán)格執(zhí)行《控制指標(biāo)》與相關(guān)工程項(xiàng)目建設(shè)用地指標(biāo)，從嚴(yán)控制供地。不符合《控制指標(biāo)》要求的工業(yè)項(xiàng)目，不予供地或?qū)?xiàng)目用地面積予以核減。對(duì)因工藝流程、生產(chǎn)安全、環(huán)境保護(hù)等有特殊要求確需突破《控制指標(biāo)》的，在申請(qǐng)辦理建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審和用地報(bào)批時(shí)應(yīng)提供有關(guān)論證材料，確屬合理的，方可通過(guò)預(yù)審或批準(zhǔn)用地，并將項(xiàng)目用地的批準(zhǔn)文件、土地使用合同等供地法律文書報(bào)省（區(qū)、市）國(guó)土資源管理部門備案。
二、市、縣國(guó)土資源管理部門在供應(yīng)土地時(shí)，必須依據(jù)《控制指標(biāo)》的規(guī)定，在土地使用合同或《劃撥用地決定書》等供地法律文書中明確約定投資強(qiáng)度、容積率等控制性指標(biāo)要求及違約責(zé)任。不能履行約定條件的用地者，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
三、省（區(qū)、市）國(guó)土資源管理部門要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)《控制指標(biāo)》實(shí)施情況的監(jiān)督管理，積極探索在招商引資、促進(jìn)工業(yè)化進(jìn)程中集約用地的好經(jīng)驗(yàn)、好做法，總結(jié)典型，加大宣傳推廣的工作力度，不斷完善和規(guī)范實(shí)施《控制指標(biāo)》的程序與辦法。要加強(qiáng)對(duì)工業(yè)用地利用狀況的評(píng)價(jià)與分析，大力推進(jìn)工業(yè)用地集約利用。要根據(jù)本地區(qū)實(shí)際，在符合《控制指標(biāo)》要求的前提下，制定本地的工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)，并報(bào)部備案。
四、部將根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、技術(shù)進(jìn)步、集約用地要求和《控制指標(biāo)》的實(shí)施情況，適時(shí)修訂《控制指標(biāo)》。
- 回答時(shí)間：2006-06-28
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