受一系列政策調控影響，現時上海二手住宅市場上約有近四成的業主采取轉售為租行為以求過渡，大量租賃房源進入市場導致近期上海租賃市場出現供大于求的局面，商品房租賃掛牌價格也產生了不同程度的下調。

　　二手房租賃價跌量增

　　美聯物業市場研究部資料顯示，近期上海各區域中高檔租賃房源掛牌價格平均有15％左右的下調。由于各區域客戶與業主群體{TodayHot}的差異，各區域租賃價格下調幅度也有所不同。下調幅度比較明顯的樓盤是浦東區域的世茂濱江花園以及普陀區域的中遠兩灣城，平均下調幅度分別為25％與21％。造成這兩  
個樓盤租賃掛牌價格“跳水”的主要原因是租賃房源的供求比例失衡，同時供客戶選擇的房源較多。

　　據美聯物業普陀區長壽分行高級營業經理李高{HotTag}兵介紹，中遠兩灣城共推出了四期房源，總體房源供應量較為龐大。由于前期購房者中投資比例較高，現時掛盤轉售為租房源較多，為減少空關房源造成損失，業主比較主動調整掛牌價格。原本3800-4000元/月的同類型住宅，現時3000-3500元就可租到。同樣，浦東世茂濱江也是因為大量房源轉售為租，進入租賃市場，造成租賃房源供大于求，價格有一定幅度下降。相比之前2000美金以上/月的二房住宅，現時同類型租賃房源價格約在1500-2000美金/月。

　　由于買賣交易仍舊呈現膠著狀態，部分原先打算購房的客戶，也采取暫時租賃代替購房以過渡。美聯物業市場研究部數據顯示，現時采取租房以替代之前購房的客戶群體約占到前期總購房客戶的10％左右。對此，美聯物業上海區總經理馮泓睿表示，由于現時市場上仍有大量交易雙方處于觀望狀態，不愿現時入市，造成現階段上海二手中高檔住宅交易膠著，交易量有所減少。與此同時，買賣交易量的減少促進了近期的租賃交易量的大幅增長。

　　租金下滑緣于連續調控

　　租賃市場租金的持續下滑，有很大程度上是因為今年的一系列政策調控，尤其是二手房交易中的營業稅和個稅政策，在政策面前，原本持有物業待售的業主往往會采取轉售為租、暫時性封盤以及轉嫁稅收等方法應對后市，而轉售為租這部分房源的入市，就會對二手房租賃市場形成沖擊。

　　上海房屋租賃指數辦公室的最新統計顯示，上月，上海租賃市場房源供給比較充足，市區七成以上的地區租賃價格下跌。各類房屋租金受宏觀調控影響呈現不同變化：高端商品房供需比較平衡，租金呈現小幅波動；一般商品房租賃市場供給明顯超過需求，租金呈下降趨勢；售后公房租賃市場受一般商品房租金下降的影響，租金也呈下降趨勢。

　　有關分析人士表示，6月份起開征的營業稅和7月份的個稅政策割斷了買賣雙方之間的“姻緣”，迫使部分次新房轉售為租，造成該類房屋租賃市場出現供大于求的局面。

　　市場中以三室的租賃房源供應量放大最明顯，因此租金的下降幅度相對最大。受到次新房“售轉租”的影響，原售后公房的承租客部分轉租次新房。從而導致次新房租金下降幅度最大，租房時議價空間也大。而由于限外政策中有外籍人士購房必須在境內工作、學習滿一年的規定，部分高端租賃房源成交將日趨活躍。

　　現時買房仍是好時機

　　事實上，經過幾番調控，樓市中的投資者大多已經放低姿態。上周在黃浦區西藏南路板塊，竟然出現了零個稅區域。原因是區域內中高檔住宅的投資者較多，導致區域內中高檔樓盤售價沒有足夠支撐點，有價無市，以致很多房源掛牌價與購買價持平，成為無稅房。而與投資者心態放平相對應的是，部分購房者對于政策調控的實際作用也有了比較理性的認識，不再寄大幅降價的希望于政策調控，開始在二手房源中尋找適合自己的房產。

　　美聯物業世茂分行經理余波表示，由于經歷過兩輪宏觀調控，現時中高檔樓盤中的純投資客已經日趨減少，現存的投資客業主相對實力較為雄厚，資金壓力不明顯，部分業主采取了封盤、轉售為租等一系列行為采取過渡，使得二手市場上掛牌房源數量有所減少。

　　與此同時，購房者也逐漸認清，隨著政策調控的逐漸深化，房產交易的成本正在逐漸增加。部分敏感的購房者認為，現時的房源價格已經沒有太大的利潤帶給業主，換而言之，也沒有太大的降價空間給予購房者。同樣，在價格沒有太大下降可能的情況下，早一點出手可以有較大的選擇空間，比較容易選中心儀的房源。

　　另一方面，由于二手房交易的成本不斷增加，導致一部分自住客紛紛轉投新房市場。“最近前來看房購房的消費者有所增多，但是他們相比以往有了明顯的區別，就是在考慮各項客觀因素的同時，更加注重房屋自身的品質，我們相信這是政策調控的必然效應。”泰欣嘉園負責人崔艷秋說道。市中心高檔房源和一些稀缺產品依然走俏，湯臣一品在非常時期迎來了長期空白后的

　　連續成交，另外，諸如許久沒有新房源推出的南匯高檔別墅板塊，8月4日綠洲千島花園推出其三期的19棟房源，結果一周內售出三套，產品的稀缺性正是其最大賣點。因此，新房市場中一些品質好口碑佳的樓盤以及稀缺產品有望在連續調控之后觀望氣氛濃厚的市場中突圍，九十月份的樓市傳統旺季可能將成為一個轉折點。