開發(fā)商要為持有土地階段的地價增值部分交稅，并且囤地或捂盤時間越長，稅負壓力越大。這意味著開發(fā)商\"囤地謀利\"難以為繼，將觸使其將囤積在手中的土地變成市場供給。宏觀調(diào)控又打出一記重拳。{TodayHot}
　　國家稅務(wù)總局1月16日發(fā)布最新的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，要求從下月起正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收土地增值稅。從1993年就出臺的土地增值稅，將開始實行嚴格征收。
　　而且此次要求按累進制強行清算，就像去年的二手房交易個人所得稅強征一樣，增加了原有稅法的可操作性。以累進稅率方式進行清算，對房地產(chǎn)企業(yè)的影響無疑是巨大的：企業(yè)主營利潤率可能大幅下降，項目并購需要重估成本，企業(yè)現(xiàn)金流發(fā)生變化等。清算和預征的最大差別是，清算根據(jù)拿地時間不同而稅款額度不同。拿地時間較早的項目因差額巨大將支付巨額增值稅成本。{HotTag}正因為清算對開發(fā)商影響重大，此前該稅種遇到了阻力，有不少開發(fā)商故意余留尾盤，以規(guī)避清算，并最終導致絕大部分地區(qū)以預征代替清算。
　　土地增值稅成本是否會轉(zhuǎn)嫁到房價上？對于這個大眾關(guān)心的問題，市場分析人士說法不一。有的認為，對房價不會有直接影響，房價走勢更多地由供求決定，沒有需求方認可的\"房價上漲\"不可能在市場上成為主流。國家稅務(wù)總局官員也表示沒有影響。但很多人認為，雖然征收的對象是開發(fā)商，但會導致購房者的交易價格和購房成本增加，二手房價格的增長也會傳遞給一手房，整體房價的增長在所難免。同時，開發(fā)商在不違反國家稅收政策、建筑標準的前提下想保證利潤，把征稅轉(zhuǎn)嫁到購房者身上是一個途徑。
　　有外商分析，\"兩稅合一\"將可能抵消增值稅壓力。明年企業(yè)所得稅條例與外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法合并，房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅將由33%下降至25%，由此帶來房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤有12%的提升空間，基本上可以抵消增值稅提升的影響。
　　重提前一時期傳聞，即在四五年內(nèi)，我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費將合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。這就意味著將過去一次性征收的各種稅費，在房產(chǎn)保有期內(nèi)分批繳納。物業(yè)稅出臺，將使房價有較大幅度下降，但老百姓買得起房子的同時，持有房子的成本提高了，不過是分期支出。
　　規(guī)范稅費，適時出臺，嚴格征收，無疑是政府調(diào)控樓市的有力杠桿。
　　根據(jù)國稅總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，從2月1日起，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算。對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算：房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
　　具體為：已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；省市稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。
　　通知還對非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定、土地增值稅的扣除項目、土地增值稅清算應(yīng)報送的資料、土地增值稅清算項目的審核鑒證、土地增值稅的核定征收、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理等問題作出明確規(guī)定。
　　按照現(xiàn)有的《土地增值稅暫行條例》，稅率為累進制，增值部分占成本支出在50%以下、50%至100%、100%至200%、200%以上四種情況下，稅率分別為30%、40%、50%和60%。而此前，各地因成本確定困難等原因，多采用預征土地增值稅的做法，預征額為銷售總額的1%-2%。